収益還元法は、不動産の価値を評価する手法の一つで、主に投資用不動産の価格を算出する際に用いられます。この方法は、対象不動産が将来予測される純利益の現在価値をベースに不動産価格を求めます。収益還元法には主に２つの手法があります：
- 直接還元法：
- 1年間の純収益（収益から経費を節約した額）を還元収益で割って不動産価格を求めます。
- 計算式：不動産価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元収益
- 例：年間純収益が100万円還元で収益が5%の場合、不動産価格は2,000万円となります。
- DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法：
- 複数年にわたる将来の純利益を予測し、それぞれの年の純利益を現在の価値に割り込んで合計することで不動産価格を求めます。
- この方法は、将来の収益変動を考慮できるため、より詳細な分析が可能です。
収益還元法の特徴：
- 投資用不動産や賃貸物件の評価に特に有効です。
- 不動産の収益力を着目し、将来の収益力を重視して価格を算出します。
- 過去の運用履歴とその数字限界性が前提となるため、提出された資料の検討性を精査する必要があります。
他の評価方法との比較：
- 積算法（原価法）：土地と建物の価格を別々に算出し合計する方法。
- 取引事例比較法：類似の不動産の取引事例を比較検討して価格を算出する方法。
収益還元法は、これらの方法と比べて、不動産の収益性を直接反映できる点が特徴です。て多角的に判断することが推奨されます。
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